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律师介绍

李兰英律师 李兰英律师西北政法大学硕士研究生。秉承忠人之事,在乎所托的服务理念及专业细致的职业理念竭诚维护委托人的合法权益。李兰英律师作为西安优秀律师,在企业法律顾问、房产纠纷、合同纠纷、建筑工程、交通事故、刑事辩护等方面... 详细>>

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律师姓名:李兰英律师

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成功案例

真骗贷假交易房屋买卖合同无效

2010年,为套取现金,高某及妻子张某共同与王某签订房屋买卖合同,以王某名义购房,并向银行申请抵押贷款28万元支付给高某,合同未约定过户及交房时间,王某一直亦未居住该房屋。因未还贷,银行起诉,法院判决王某归还银行借款本息,逾期银行有权行使抵押权。2013年,居住该房的张先生找到河南洛太律师事务所韩校玲律师咨询,韩校玲接受张先生的委托后,向西工区人民法院起诉要求确认房屋买卖合同无效。

律师分析

1.合同无效。案涉买卖合同签订的目的系为套取银行贷款且王某除以贷款方式支付高某18万元外,未支付其余房款。另从合同未约定交房时间、买方一直未入住情况看,双方系以签订买卖合同的合法形式掩盖套取银行贷款的非法目的而签订“买卖合同”,根据《合同法》及《民法通则》的相关规定,应认定该合同无效。

2.无效后果。根据《合同法》及最高人民法院《印发<关于当前形势下进一步做好房产纠纷案件审判工作的指导意见>的通知》的规定合同无效,高某应返还王某18万元,王某应在还清银行贷款本息后涤除涉案房屋上的抵押权,并协助高某、张先生恢复产权登记原状。王某若有其他损失可另行主张。

律师提醒

1.当合同名称与合同内容不符时,应当以合同最终实现的目的来认定合同的性质。

2.为贷款目的抵押或出卖房屋并不为法律所禁止,但以虚假房屋买卖合同骗取银行贷款,符合《合同法》和《民法通则》规定的“以合法形式掩盖非法目的”情形,会导致无效甚至承担刑事责任的后果。

3.借名或借房(抵押担保)为他人贷款提供便利,在实际用资人无法偿贷时,出借人作为合同相对人,负有直接清偿义务。

4.我国物权制度中并无让与担保制度,学理上通说认为应归于非典型担保的“类物权”,由于涉及对物权法定原则的遵循,所谓让与担保只能以债权的性质存在。但其仍属于合法的民事权利,仍要受到《民法通则》、《合同法》等民事实体法的保护。房屋买卖合同签订后,虽未办理过户手续,但卖方为回赎房屋设定限制出售条款,符合让与担保的法律特征,但也有可能会被认定名为房屋买卖实为借贷。

5.以抵押借款方式成立房屋买卖关系,易导致法律关系上的争议,应尽量避免买卖双方义务履行的模棱两可表示或设计。因决定合同的本质是当事人的意思表示,而非合同的形式,合同性质的重新确认只能通过解释而非合同解除进行。为贷款目的而拟定房屋买卖合同,为避免名不副实导致合同效力之争,应尽量回避“流押”“投资回报”字眼,并最好办理过户,将回赎条款设定为买卖合同的所附条件。

6.在《合同法》实施前,机关团体未经批准购买私房,是为《城市私有房屋管理条例》严格禁止的,但其效力在《合同法》实施后得到补正。过户手续的办理仍有促成履行的必要。

7.以长期租赁的形式实现买卖合同的目的,存在产权未过户的最大风险,买受人应对此有充分估量。



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